Riksbanken, och i slutänden politikerna i regering och riksdag, står inför ett eskalerande dilemma relaterat till den höga inflationen och hushållens höga belåning på bostadsmarknaden.

Riksbanken skulle behöva höja den så kallade styrräntan rejält för att få kontroll över den galopperande inflationen. Men tack vare att man under lång tid har hållit denna ränta på en konstlat extremt låg nivå har hushållen vant sig vid att det varit billigt att låna till köp av hus och bostadsrätt och belånat sig långt över vad de har råd med om räntan skulle höjas till traditionella nivåer.

Riksbanken i rävsax

Det innebär att Riksbanken hamnat i en rävsax. Redan vid de måttliga höjningar man nu gjort har många hushåll börjat få problem att klara lånekostnaderna och då är räntan efter dessa höjningar bara runt hälften av vad den historiskt varit.

Samtidigt har räntehöjningarna varit för små för att ge den effekt på inflationen som skulle behövas. Men tar Riksbanken i med kraftigare räntenypor kan många belånade hushåll komma att knuffas över kanten och gränsen för deras betalningsförmåga med personliga tragedier som följd. Samtidigt frestar även den höga inflationen på hushållens ekonomi.

En så hög styrränta som skulle krävas för att få kontroll över inflationen och de höga bolåneräntor som blir följden skulle kunna knäcka stora delar av framför allt marknaden för bostadsrätter.

Lätt öka men svårt minska antalet bostadsrätter

Andelen bostadsrätter har ökat kraftigt relativt hyresrätterna i takt med att allt fler hushåll kunna efterfråga dem tack vare det låga ränteläget och låga lånekostnaderna. Att inte behöva amortera på lånen har också blivit mer regel än undantag, vilket sänkt boendekostnaderna ytterligare.

En återgång till gamla tiders höga ränteläge innebär att bostadsrättsmarknaden åter skulle behöva krympa. Men där det varit förhållandevis enkelt att ombilda hyresrätter till bostadsrätter är den omvända processen betydligt mer komplicerad för såväl den enskilde bostadsrättsägaren som för bostadsrättsföreningarna.

Tar finanspolitisk hänsyn utanför uppdraget

Riksbanken skulle bara kunna gasa på eftersom uppdraget strängt taget är begränsat till att hålla inflationen kring tvåprocentstrecket. Själva tanken med maktdelningen mellan Riksbankens penningpolitik och regeringens finanspolitik är också att de ska vara inbördes autonoma.

Den gränsen har dock börjat suddas ut och Riksbanken börjat ta mer och mer finanspolitisk hänsyn i sina beslut om styrräntan. Men om man väljer att inte göra detta kan hela systemet med separata organ för penning- och finanspolitiken komma i gungning.

De bolånetyngda hushållen utgör idag en stor och därmed mäktig väljargrupp. Den regering som passivt låter Riksbanken med carte blanche höja räntan för att nå inflationsmålet med bieffekten att bostadsmarknaden kraschar riskerar att få respass från Rosenbad. Man skulle tvingas ingripa, mot Riksbanken, mot de långivande bankerna eller genom kraftiga räntesubventioner till bolånetagarna – åtgärder som alla vore politiskt och även konstitutionellt kontroversiella.

Ser dilemmat men har inga lösningar

Bankernas och bolåneinstitutens chefsekonomer och analytiker inser dilemmat men ger inte några svar på hur man kommer till rätta med det. De flesta hoppas på att allt ska rätta till sig av sig självt utan någon krasch eller kris. SBAB:s chefsekonom Robert Boije identifierar exempelvis i en kommentar till Affärsvärlden att Riksbanken står inför en svår balansgång där det gäller att ”stävja inflationen utan att totalknäcka bostadsmarknaden och hela fastighetsmarknaden”.

Han siar samtidigt om att bostadspriserna kommer att falla i höst men på ett kontrollerat sätt, inte om när en bostadsbubbla spricker och vill förmedla ett lugn genom att ge en bild av att bostadspriserna har stått emot räntehöjningarna bättre än vad de flesta bedömare räknat med.

Bindningstider tickande bomb

Samnytt har tidigare rapporterat om den tickande bomb som utgörs av att många bindningstider för räntor på bolån löper ut inom kort och räntorna då i många fall skjuta i höjden mycket kraftigt. Det här är något som Boije säger sig vara medveten om.

Hans bedömning är dock att det bara kommer att leda till ytterligare ett måttligt prisfall på bostadsmarknaden. Botten tror han är nådd när priserna sjunkit med 20 procent, inte mer. Hur många kraschade hushållsekonomier som kommer att dölja sig bakom den siffran spekulerar SBAB:s chefsekonom inte i.

Gräns där bankerna börjar säga upp lån

Något som också är oklart var gränsen för prisfall går där bankerna anser att låntagarna inte längre har tillräcklig säkerhet för sina skuldbelopp. I det läget har bankerna rätt att säga upp lånen som då förfaller till omedelbar betalning, och när sådan betalning inte kan fullgöras, tar banken över bostaden och säljer den på exekutiv auktion till ett ofta pris under lånebeloppet samtidigt som bolånetagaren sedan står kvar med den överskjutande skulden.

Bolåneräntorna börjar redan närma sig 6 procent och kommer at öka ytterligare när Riksbanken genomför de en eller två höjningar av styrräntan som man redan har aviserat. Det innebär att många hushåll tangerar eller passerar de så kallade kalkylräntorna, det vill säga vad man tillsammans med banken tagit höjd för att låntagaren ska klara av som ett värsta scenario.

Boijes bedömning är att detta också är den faktiska gränsen för vad mång hushåll klarar av. Men han föredrar att tala om konsekvenserna av detta i termer som prisfall på bostäder än om knäckta hushållsekonomier.

Hoppas på sjunkande inflation och sänkta räntor

Han vidgår samtidigt att ”det här är en supersvår balansgång för Riksbanken”. Men det utfall han ser framför sig är att Riksbanken redan i början på nästa år börja sänka styrräntan igen.

Det skulle dock förutsätta att inflationen till dess fallit extremt kraftigt. Sannolikheten för att det sker är svår att beräkna men det är något som SBAB:s chefsekonom – i motsats till många andra bedömare – tror kommer att bli fallet.

Hoppet står till att de höjningar av styrräntan som Riksbanken hittills gjort och som inte hittills har bitit nämnvärt på inflationen, har en fördröjd verkanseffekt som sätter in längre fram. ”Vi [på SBAB] tror, till skillnad från många andra, att inflationen faller mycket brantare i höst. Vi tror inte vi sett den fulla effekten på de höjningar som Riksbanken har gjort. Det tar tid.”